Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego?
Freehold and Leasehold – What’s the Difference?
31 August 2021
Krok 1: Depozyt – zacznijmy od początku.
Bez względu na to czy kupujesz nieruchomość po raz pierwszy w życiu (jesteś First Time Buyer’em), czy przeprowadzasz się do nowej nieruchomości (jesteś Home Mover’em), bądź jesteś właścicielem nieruchomości pod wynajem (jesteś Landlord’em), musisz mieć depozyt kiedy kupujesz nieruchomość poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Im większa suma depozytu, którą możesz złożyć na poczet kredytu hipotecznego tym lepsze warunki na jakich będziesz mógł dostać ów kredyt. Depozyt staje się dowodem twojego zainteresowania jakie wkładasz w tą nieruchomość jak również jest sygnałem dla pożyczkodawcy jak bardzo jesteś zaangażowany w to przedsięwzięcie.
Musisz pamiętać, że suma depozytu obliczana jest jako procent wartości nieruchomości, którą będziesz kupować. Pożyczkodawcy odnoszą się do tej wartości jako Wyznacznik Stosunku Pożyczki do Wartości Nieruchomości (Loan-to-Value Ratio lub LTV).
Jako przykład, załóżmy, że chcesz zakupić nieruchomość za £200,000. Wówczas:
- 90% LTV wskazywałby, że masz 10% depozytu, tzn. £20,000.
- 80% LTV wskazywałby, że masz 20% depozytu, tzn. £40,000.
- 75% LTV wskazywałby, że masz 25% depozytu, tzn. £50,000.
Kiedy odejmiemy sumę depozytu od kwoty zakupu, wówczas kwota:
- £180,000,
- £160,000,
- £150,000
stanowić będzie sumę pożyczki.
Uwaga:
wszelkie inne koszta związane z zakupem nieruchomości
takie jak, np.:
Krok 2: Credit Score – czyli ocena historii kredytowej – i dlaczego Credit Score jest taki ważny?
Jak wiarygodny jesteś dla pożyczkodawców?
Zanim banki pożyczą nam pieniądze, sprawdzony zostanie nasz credit score.
Credit score jest wyznacznikiem tego jak radziłeś sobie z finansami na przestrzeni ostatnich sześciu lat. Jeśli nie uiściłeś jakiejś opłaty na czas i nie uregulowałeś rachunku, będzie to odzwierciedlone w Twoim credit score.
Z drugiej strony, nie zaciąganie żadnych zobowiązań finansowych, nie używanie kart kredytowych lub nie branie żadnych pożyczek też nie stanowi dobrych wieści dla pożyczkodawców. Skąd mogą wiedzieć czy poradzisz sobie ze spłatą kredytu hipotecznego, jeśli nie masz historii radzenia sobie z mniejszymi pożyczkami?
To jaki jest Twoj credit score możesz sprawdzić idąc na strony różnych agencji kredytowych (biur), np.: Experian czy Equifax oraz przez banki. Różni pożyczkodawcy mają różne kryteria oceny i przez to różną minimalną czy maksymalną ilość przyznawanych punktów jakie zaakceptują rozpatrując Twoją prośbę o kredyt hipoteczny.
Rozważnym więc jest sprawdzenie jaki masz credit score zanim zaaplikujesz o kredyt hipoteczny. Jeśli znajdują się tam jakiekolwiek niezaktualizowane informacje na Twój temat i nadal widoczne są niezapłacone na czas i/lub nieuregolowane do końca rachunki, dasz sobie w ten sposób trochę czasu na zweryfikowanie błędnych zapisów, jakie widnieją pod Twoim nazwiskiem. Polepszysz tym samym swoją pozycję pożyczkobiorcy w oczach kredytodawców.
Nie jesteś zobligowany do wysłania swojego wyniku credit score do banków lub do towarzystw budowlanych przyznających kredyty hipoteczne. Instytucje te bowiem mają już dostęp do Twojego wyniku kiedy oszacowują ryzyko pożyczenia Ci pieniędzy pod zakup nieruchomości. W NEST Twój doradca kredytowy może poprosić Cię o Twój credit score jeszcze przed złożeniem aplikacji o kredyt hipoteczny. Pozwoli to na zweryfikowanie którzy kredytodawcy rozpatrzą Twoją aplikację pozytywnie biorąc pod uwagę Twój wynik z credit score.
NEST używa i poleca stronę internetową CheckMyFile jeśli chodzi o dogłębne sprawdzanie credit score. Raport tam uzyskany pokaże Ci wynik ze wszystkich ważnych agencji kredytowych używanych przez pożyczkodawców. A ponieważ różni pożyczkodawcy używają różnych agencji kredytowych, CheckMyFile wydaje się być bardo dobrym wyborem na uzyskanie ogólnego „wglądu” w Twoją sytuację finansową.
Planowanie domowego budżetu – czyli jak nadążyć za swoimi finansowymi zobowiązaniami.
Jeśli zauważyłeś, że przydałaby Ci się pomoc w trzymaniu ręki na pulsie jeśli chodzi o Twoje domowe wydatki, tak, abyś nie miał żadnych spóźnień w ich regulowaniu, być może powinieneś rozejrzeć się za dobrą aplikacją stworzoną właśnie do tego celu. Często same banki czy inne instytucje finansowe specjalizujące się w kredytach hipotecznych mają zamieszczone takie planery budżetowe na swoich stronach internetowych po to właśnie, aby klienci byli w stanie lepiej zrozumieć swoją pozycję finansową w skali miesiąca.
Możesz również przetestować sobie inne darmowe lub pobrane za opłatą aplikacje, które pomogą Ci śledzić dziennie miesięczne przychody, podstawowe wydatki oraz zaciągnięte już zobowiązania finansowe. Aplikacja Family Budget Finance Tracker stworzona przez DigitLeaf, Spending Tracker z firmy MH Riley Ltd, lub YNAB od YouNeedABudget.com to jedynie kilka przykładów takich aplikacji.
Krok 3: Dokumenty – czyli o co może poprosić pożyczkodawca?
Jeśli wydaje Ci się, że pewnego dnia po prostu pojawisz sie w biurze brokera od kredytów hipotecznych lub w biurze pożyczkodawcy i dostaniesz kredyt, to się mylisz. Jeśli chodzi o finanse, pożyczkodawca musi zobaczyć udokumentowane dochody i upewnić się, że stać Cię na zaciągnięcie kredytu.
1. Dowód tożsamości oraz potwierdzenie adresu
żeby zredukować liczbę mających miejsce oszustw finansowych, pożyczkodawcy są zobligowani przez prawo do sprawdzenia tożsamości oraz aktualnego miejsca zamieszkania każdej osoby, która ubiega się o kredyt hipoteczny lub o jakąkolwiek inną pożyczkę. Zbierane są wówczas kopie takich dokumentów jak: kopia paszportu w dacie ważności, kopia brytyjskiego prawa jazdy z aktualnym adresem zamieszkania i również w dacie ważności, kopia aktualnego rachunku za Council Tax bądź też kopie innych rachunków za główne media datowane w ciągu ostatnich trzech miesięcy.
2. Udokumentowane zarobki
dowód tego jakie masz zarobki potrzebny jest do określenia czy w ogóle możesz pozwolić sobie na kredyt; a jeśli tak, to na jaką kwotę Cię stać (affordability).
- Jeśli jestś zatrudniony - zbierz swoje payslip’y z ostatnich 3-6 miesiecy, które pokażą Twoją podstawową stawkę zarobków, nadgodziny, dodatki zmianowe, bonusy i wszelkie inne dodatki uwarunkowane Twoimi wynikami w pracy. Miej w pogotowu kopie dokumentu P60 za ostatni rok rozrachunkowy. Nie koniecznie wszyscy pożyczkodawcy poproszą o ten dokument; aczkolwiek, w niektórych przypadkach, aby zweryfikować ogólny roczny dochód aplikanta, będą chcieli na ten formularz popatrzeć. Jeśli otrzymujesz również inne dochody typu: zasiłki (benefit income), emeryturę (pension income), czy przyznane alimenty (maintenence), wówczas również pożyczkodawca może poprosić o list(y) potwierdzające ich przyznanie.
- Jeśli jesteś samo-zatrudniony - zostaniesz poproszony o zaksięgowane w HMRC rozliczenie podatkowe, czyli tzw. Self-Assessment (inaczej zwane jako formularz SA302 lub Tax Calculation) ORAZ o formularz Tax Year Overview (TYO), czyli dokument potwierdzający sumę podatku do zapłacenia w danym roku podatkowym. W zależności od Twojej sytuacji, pożyczkodawca może poprosić o dwa do trzech lat rozliczeń. Jeśli jesteś zarejestrowanym płatnikiem VAT ponieważ wykazujesz obroty powyżej £85,000 rocznie (potwierdzone na rok 2020-2021), pożyczkodawcy mogą poprosić o pełne rozliczenie podatkowe firmy z ostatnich trzech lat; zdaża się też, że poproszą o dane firmy księgowej lub księgowego, który owe rozliczenie przygotował. Wszystko znowu zależy od pożyczkodawcy i jego wytycznych dotyczących kredytów hipotecznych.
- Jeśli jesteś dyrektorem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (limited company, Ltd.) - jeśli posiadasz minimum 20% udziałów w firmie, pożyczkodawcy prawdopodobnie odniosą się do Ciebie jak do osoby samo-zatrudnionej i poproszą o wgląd do tych samuch dokumentów, które wymieniliśmy powyżej. Upewnij się, że posiadasz dowody wypłat Twoich zarobków, dywidend jak również dokumenty pokazujące Twoje udziały w zyskach, które będą przeznaczone na dalszy rozwój firmy – ta ostatnia pozycja będzie widoczna na firmowym koncie Director’s Loans. Jeśli firma winna jest Ci pieniądze, pożyczkodawca może spojrzeć na to przychylnie jakoże najwyraźniej jesteś w komfortowej pozycji finansowej, aby zasilić swoją firmę. Jeśli jednak pożyczasz pieniądze od firmy, banki spojrzą na Ciebie jak na jej dłużnika. Ostatecznie więc pozycja finansowa firmy jest główną wytyczną, która zdecyduje czy jej dyrektor jest w stanie obsłużyć swój własny kredyt hipoteczny.
3. Wyciągi bankowe
z ostatnich trzech do sześciu miesięcy, gdzie widoczne będą Twoje wpływy przychodów oraz ich wydatkowanie.
- Twój broker może poprosić Cię o wyciągi bankowe ze wszystkich kont, z których transakcje „przechodzą” przez Twoje główne konto, np.:
– konta oszczędnościowe,
– konto Help-2-Buy ISA,
– konta inwestycyjne typu NS&I (National Savings and Investments), lub
- każde inne konto, – każde konto z zagranicznych banków, przez które przesyłane były jakiekolwiek kwoty na depozyt do banków w UK
(UWAGA: pożyczkodawca może poprosić o przetłumaczenie tych wyciągów na język angielski.). - Coraz bardziej popularnym staje się zakładanie kont połączonych z inwestycjami w kryptowaluty. Twój doradca finansowy może poprosić o wyciągi z tych kont również, po to, aby móc później udowodnić pożyczkodawcy, że wszelkie operacje związane z tymi kontami są uzasadnione i legalne.
4. Potwierdzenie depozytu
bez względu na to, czy Twój depozyt pochodzi z oszczędności lub został Ci podarowany przez rodzinę, pożyczkodawca zobowiązany jest prawem do sprawdzenia jego pochodzenia.
- Banki poproszą o przedstawienie wyciągów bankowych z kont, na których widoczne są przychodzące spore kwoty pieniężne czy to ze sprzedaży nieruchomości w innym kraju, czy to ze spieniężenia inwestycji, czy też ze spadku.
- Tożsamość darczyńców depozytu będzie musiała być potwierdzona. Poproszony zostaniesz o kopie ich paszportów i potwierdzenie adresu zamieszkania (przedstawiając np.: kopie rachunku za główne media), wyciągi bankowe - włącznie z wyciągiem za okres, w którym przekazany został depozyt na Twoje konto. Darczyńca poproszony też zostanie o podpisanie Gifted Deposit Letter, który pomoże w ostatecznej ocenie Twojej aplikacji o kredyt hipoteczny.
- Kopia testamentu, w którym przedstawiony jesteś jako dziedziczący i/lub dokument poświadczający przyznanie Ci spadku w formie nieruchomości (Grant of Probate).
- Jeśli suma Twojego depozytu pochodzi ze sprzedaży nieruchomości, zostaniesz poproszony o akt notarialny sprzedaży tejże nieruchomości.
UWAGA: jeśli sprzedana nieruchomość znajdowała się poza granicami UK i dokumenty potwierdzające sprzedaż spisane zostały w jezyku innym niż angielski, koniecznym będzie dostarczenie tłumaczenia przysięgłego dokumentacji sprzedaży wraz z kopiami orginałów.
Potwierdzenie rezydencji w UK, czyli poświadczenie prawa do osiedlenia się w UK
potrzebne będą kopie takich dokumentów jak: karta biometryczna, paszport wraz z wstęplowaną wizą lub certyfikat potwierdzający prawo do osiedlenia się (settlement status confirmation).
Kod weryfikujący prawo do stałego pobytu w UK (Settlement Status Code) – konsekwencja wyjścia UK z Unii Europejskiej.
Od kiedy Brexit stał się faktem, na porządku dziennym stało się sprawdzanie przez pożyczkodawców prawa do osiedlenia się w UK. Pożyczkodawcy wymagają teraz od aplikanta nie posiadającego obywatelstwa brytyjskiego podania im specjalnie wygenerowanego kodu do sprawdzenia czy prawo do osiedlenia się zostało mu przyznane. Kod można wygenerować ze strony ustawodawcy (https://www.gov.uk/view-prove-immigration-status).
Krok 4: Promesa kredytowa (Agreement in Principle – AIP) – by ułatwić Ci szukanie nieruchomości
Kiedy Twoja zdolność kredytowa (affordability) zostanie już oszacowana, pożyczkodawca wręczy Ci dokument, który nazywa się Agreement in Principle (AIP), również znany pod nazwą Decision in Principle (DIP). Dokument AIP/DIP deklaruje ile jesteś w stanie pożyczyć i z którym pożyczkodawcą. Pokazując taki dokument agentom sprzedaży nieruchomość lub osobom sprzedającym swoją nieruchomość (vendor), będziesz uchodzić za wiarygodnego kupca. Dokument ten po prostu potwierdza Twoją zdolność kredytową i tym samym deklaruje jaką masz „moc” przetargową, bo już wstępnie zostałeś oceniony przez pożyczkodawcę jako osoba godna udzielenia kredytu. Innymi słowy, dajesz sygnał, że nie będziesz nikomu marnował czasu.
Krok 5: Znalazłeś nieruchomość – twoja oferta została zaakceptowana.
Kiedy już znajdziesz nieruchomość, na którą złożyłeś ofertę i została ona zaakceptowana przez sprzedającego (vendor’a), twój broker rozpocznie proces składania pełnej aplikacji o przyznanie Ci kredytu hipotecznego. Pożyczkodawca rozpocznie proces sprawdzania Twoich dokumentów oraz akceptacji nieruchomości pod zastaw kredytu, którego pierwszym krokiem jest oszacowanie jej wartości. Wtedy też rozpoczyna się proces przenoszenia własności nieruchomości na kupującego (conveyancing).
Pomyśl zanim obciążysz swoją nieruchomość jakimkolwiek długiem. Twój dom może zostać przejęty przez pożyczkodawcę jeśli nie opłacisz na czas rat kredytu hipotecznego lub innych pożyczek zaciągniętych pod zastaw domu. Niektóre formy kredytów hipotecznych zaciąganych pod nieruchomości przeznaczone na wynajem nie są regulowane przez Financial Conduct Authority (FCA).